在购房这一重大人生决策中，支付定购金是常见的做法，它象征着交易的初步达成和双方的诚意。然而，当情况发生变化，购房者可能会面临一个棘手的问题：已经支付的定购金还能退还吗？这个问题并非简单的是与否，而是涉及到一系列复杂的法律关系、合同约定以及实际情况的考量。作为上海房产纠纷律师，我深知其中的每一个细节都关乎着购房者的权益与利益，因此，有必要从法律的角度进行深入剖析，以提供清晰的答案和建议。
一、定购金的法律性质
要判断定购金能否退还，首先需要明确其法律性质。在我国，定购金通常被视为一种预付款，是购房者为了表达购买意愿并锁定房源而支付给开发商或卖方的一笔款项。它不同于定金，定金具有担保合同履行的性质，而定购金则更多地体现为一种临时性的支付安排。尽管如此，定购金的支付并不意味着无条件地放弃退款权，其退还与否需根据具体情况而定。
二、合同约定的优先性
合同，作为双方合意的体现，是处理定购金退还问题的首要依据。在购房合同中，关于定购金的退还条件、违约责任等条款往往直接决定了购房者的权益。因此，购房者在签订合同前应仔细审阅相关条款，确保自己了解并接受其中的内容。如果合同中明确规定了在某种情况下定购金可以退还，如贷款未获批准时，那么购房者便有权依据合同要求退款。反之，如果合同条款对购房者不利，甚至含有“定购金不退”的条款，那么购房者在签字后即可能面临较大的退款难度。
三、法定情形下的退款权
即便合同中有不利条款，购房者也并非完全无计可施。根据我国《民法典》及相关法律法规，在某些法定情形下，购房者仍享有定购金的退款权。例如：
**1. 开发商原因导致合同无法履行：**如开发商未取得商品房预售许可证明、房屋存在严重质量问题或逾期交房等，购房者有权解除合同并要求退还定购金。
**2. 不可归责于双方的原因：**如政策调整、自然灾害等不可抗力因素导致合同无法继续履行，购房者同样有权要求退还定购金。
四、购房者的举证责任
在主张定购金退还时，购房者需承担相应的举证责任。这意味着购房者需要提供充分的证据来证明自己的退款请求合理合法。例如，若以开发商未取得预售许可证明为由要求退款，购房者需提供相关证据证明开发商确实存在违规行为。若因贷款未获批准时要求退款，则需提供银行贷款审批未通过的相关文件。只有证据确凿、充分，购房者才能在法律上站得住脚。
五、协商与诉讼的选择
面对定购金退还问题，购房者应首先尝试与开发商或卖方进行友好协商。通过沟通，双方可能能够找到解决问题的最佳方案，避免不必要的法律纠纷。如果协商无果，购房者可以考虑通过仲裁或诉讼等法律途径来维护自己的权益。在选择仲裁或诉讼时，购房者应充分考虑其时间成本、经济成本以及可能面临的风险，做出明智的决策。
六、预防措施的重要性
虽然定购金退还问题可以通过法律途径解决，但预防始终优于治疗。购房者在支付定购金前应充分了解项目信息、审查合同条款、评估自身购房能力及贷款资格，并咨询专业律师的意见。通过这些预防措施，购房者可以最大限度地降低购房风险，避免陷入不必要的法律纠纷中。
上海房产纠纷律师总结如下，买房子付了定购金能否退还并非一概而论的问题，而是需要根据具体情况和法律规定进行判断。作为购房者，应充分了解相关法律法规和合同约定，做好风险评估和防范措施，确保自己在购房过程中的合法权益得到保障。
