**[引言]**
在婚姻关系存续期间，夫妻共同房产的买卖常因权属复杂、代理权限不明等问题引发纠纷。此类案件中，擅自处分共有房产的行为效力如何认定？买方的权益能否得到保障？本文通过剖析上海闵行区一起典型案件，揭示法律裁判规则与实务操作要点。
**[案情介绍]**
2016年9月，周某持夫妻共有房产证委托中介挂牌出售闵行区某房屋，其代配偶何某签署《房地产买卖居间协议》并出具承诺书，保证拥有完全处分权。协议签订次日，周某反悔并收回房产证，其妻何某明确表示反对出售。买方周某买主张合同有效，诉请解除协议条款并索赔违约金40万元，但何某以"未授权、不知情"为由抗辩。
案件核心争议点聚焦于：
1. 配偶单方代签的买卖合同是否有效
2. 买受人是否构成善意取得
3. 违约金主张的合法性依据
**[判决结果]**
法院经审理后作出以下裁决：
1. **确认合同无效**：认定周某代签行为未经共有人授权，买卖协议自始不发生法律效力
2. **驳回违约金请求**：因合同无效，违约金条款随之失效，买方不得基于无效合同主张违约责任
3. **建议另案索赔**：提示买方可通过缔约过失责任途径主张实际损失赔偿
**[判决依据解析]**
1. **代理权限缺失**
依据《民法典》第301条，处分共有财产需全体共有人同意。周某未提供配偶书面委托文件，代签行为构成无权代理，买方及中介未尽审查义务，不符合表见代理构成要件。
2. **善意取得排除**
根据《物权法》第106条（现《民法典》第311条），主张善意取得需同时满足"受让时善意、价格合理、完成登记"三要件。本案中：
- 买方明知周某代签且未核实授权，存在重大过失
- 签约次日卖方即反悔，交易未完成过户登记
故不符合善意取得条件。
3. **违约金条款失效**
《民法典》第155条规定无效合同自始无约束力，违约金作为合同条款自然失效，法院依此驳回相关诉请。
**[律师实务点评]**
1. **合同效力审查要点**
- 婚姻关系存续期间出售共有房产，必须取得配偶书面同意或共同签署
- 中介机构需核验授权文件真实性，留存视频签约记录等证据
- "承诺书"不能替代授权委托，需注意区分单方保证与法定代理权限
2. **风险防范指引**
- 对买方：坚持要求共有人面签，核查结婚证、产权登记信息一致性
- 对中介：建立"双人见证+授权核验"机制，发现代签情形应立即补充视频确认
- 对售房方：可通过公证委托避免后续争议，反悔交易需及时书面通知相对方
3. **诉讼策略启示**
- 合同无效情形下应主张缔约过失责任，需准备实际损失证据（如房价差额、中介费支出）
- 善用行为保全措施，对恶意转移房产行为可申请查封
- 注意3年诉讼时效，自知道或应当知道权利受损时起算
**[结语]**
本案暴露出婚内房产交易中授权审查的薄弱环节。无论是交易双方还是中介机构，均需强化法律风险意识：买方应摒弃"代签无风险"的侥幸心理，卖方需明确共有权人的真实意思表示，中介机构更要履行专业审核义务。唯有构建"三方合规"的交易闭环，方能避免陷入"合同无效、钱房两失"的法律困局。
