[引言]
近年来，随着房地产交易市场的活跃，共有产权房屋买卖纠纷案件呈上升趋势。本文通过一起典型的共有房屋交易违约案例，剖析合同效力认定、违约责任划分等法律问题，为市场参与主体提供实务指引。
[案情介绍]
2016年1月，夏先生作为家庭代表，在未取得妻子张女士、儿子夏小小（均为房屋共同共有人）书面授权的情况下，通过中介机构与买方吴某、张某签订《房地产买卖协议》。合同约定房屋总价165万元，定金10万元由中介方保管，并明确2月25日前签署正式买卖合同。夏先生签署承诺书保证已获共有人同意，否则自行承担违约责任。
协议签订次日，张女士母子得知交易后明确反对，要求终止交易并退还定金。因卖方未按约签订正式合同，买方遂诉至法院，请求解除合同并要求三被告双倍返还定金并赔偿总房价20%的违约金（合计43万元）。夏先生抗辩称交易未获共有人同意，合同应属无效。
[法院判决]
1. 解除涉案《房地产买卖协议》
2. 夏先生十日内赔偿买方10万元
3. 驳回对张女士、夏小小的诉讼请求
[判决依据]
一、合同效力认定
法院援引《民法典》第597条，认定合同效力不因出卖人无处分权而受影响。夏先生作为产权共有人，其签署承诺书构成表见代理的要件，买方有理由相信其具备代理权限。协议内容未设定需其他共有人授权的特别条款，故合同依法成立有效。
二、违约责任划分
1. 夏先生责任：其擅自处分共有财产构成根本违约，依据《民法典》第587条应承担定金罚则。但因承诺书未经追认，其代签行为属无权代理，违约责任不得及于其他共有人。
2. 违约金计算：法院结合《民法典》第584条，认定买方未支付大额房款，实际损失主要为定金利息及另行购房的差价损失。考虑到卖方及时告知解约意向，且总价20%违约金条款适用前提未成就，最终按定金罚则确定赔偿金额。
[律师点评]
1. 合同效力层面：本案突破传统共有物处分规则，强调保护善意相对人的合理信赖利益。买方已尽到对房屋权属及代理权限的审查义务，合同效力不受共有人追认与否影响。
2. 责任承担方式：法院采用"穿透式审判"思维，区分合同效力与履行障碍的不同法律后果。夏先生个人违约不影响合同整体效力，但赔偿责任限于其个人财产。
3. 违约金裁量：裁判体现"损失填平"原则，避免机械适用格式条款。在买方未充分履行付款义务且未证明重大损失的情况下，酌减违约金符合公平原则。
[实务启示]
1. 共有房屋交易应要求全体共有人签署法律文件或出具公证授权
2. 中介机构需完善权属核查流程，保存共有人同意出售的书面证据
3. 违约金条款设置应区分不同违约情形，明确适用条件与计算标准
4. 买方遇卖方违约时，应及时固定房屋差价损失证据以支持诉请
本案裁判展现司法实践对市场交易安全与公平的价值平衡，为处理类似共有物处分纠纷提供了重要参考。交易各方应强化法律风险意识，通过规范交易流程维护自身合法权益。
