[引言]
在房地产价格剧烈波动周期中，卖方违约纠纷呈爆发式增长。本文通过一起典型房价暴涨违约案，解析《民法典》时代合同严守原则的司法适用，揭示违约成本计算规则，为市场参与者提供风险防范指引。
[案情介绍]
2015年4月，朱某与詹某签订《存量房买卖合同》，约定以300万元交易松江区某房产，并完成10万元定金支付及网签备案。6月上海房价单月暴涨15%，朱某以"签约未获配偶同意"为由拒绝履约，仅同意双倍返还定金。买方詹某委托律师团队启动诉讼，要求继续履行合同。
关键争议点：
1. 配偶同意效力：朱某主张房屋系夫妻共同财产，签约未经配偶书面同意
2. 合同履行可行性：涉案房屋存在抵押登记，且朱某拒不配合解押
3. 违约成本计算：房价上涨差价达85万元，双倍定金不足弥补损失
[判决结果]
松江区人民法院判决：
1. 确认买卖合同合法有效
2. 朱某需在15日内注销房屋抵押登记
3. 双方于抵押解除后10日内完成产权过户
4. 案件受理费由朱某全额承担
[判决依据]
一、合同效力认定
援引《民法典》第215条，认定网签备案具有公示效力，虽未办理产权变更，但不影响合同效力。朱某配偶曾签署银行《同意出售证明》，且通话录音证实其知晓交易，排除无权处分抗辩。
二、违约行为认定
依据《民法典》第577条，认定朱某在具备履行条件时拒绝履约构成根本违约。结合同期房价走势图及中介数据，确认违约动机系谋取房价上涨利益。
三、强制履行可行性
1. 合同标的特定：涉案房屋已完成网签备案，具有唯一可识别性
2. 履行障碍消除：判决明确抵押注销程序，确保过户条件成就
3. 社会效益考量：遏制利用配偶同意条款实施投机违约
[律师深度解析]
一、夫妻共有房产交易风险防控
1. 签约阶段：要求共同所有权人面签或出具公证委托书
2. 履约阶段：留存配偶知情证据（如银行面签记录、资金共管账户）
3. 争议阶段：运用《民法典》第1060条家事代理权规定抗辩
二、违约成本计算新标准
本案突破传统定金罚则限制，确立"实际履行优先+差价损失补足"裁判规则：
1. 房价涨幅超过30%的，原则上支持继续履行
2. 确不能履行的，差价损失按违约时评估价计算
3. 卖方需承担买方增加的购房成本（如过渡租房费用）
三、网签备案的对抗效力
1. 物权期待权保护：已完成网签的买方享有排除后续处分的权利
2. 执行异议依据：可对抗卖方债权人的强制执行
3. 违约阻却机制：有效防止"一房二卖"等恶意违约行为
[实务建议]
1. 买方防御性措施：
- 提高定金比例至总价20%（法定上限）
- 约定逾期履约日千分之五违约金条款
- 在合同中增设"无论房价涨跌均须履约"特别条款
2. 卖方风险提示：
- 慎用"配偶不同意"抗辩，可能构成恶意违约
- 抵押房产交易需提前规划还款方案
- 违约金约定过低的，法院可依买方请求调整
3. 证据保全要点：
- 对房产中介进行证据保全公证
- 定期对交涉过程进行录音录像
- 保留同期同类房源成交数据
本案裁判彰显司法机关维护交易稳定的价值取向，买方通过专业律师团队进行证据固定与法律攻防，最终实现合同目的。建议交易各方在房价波动期完善风险对冲机制，通过法律手段维护市场诚信体系。
